전세계약 특약 정리

전세 계약서 작성 시 반드시 넣어야 할 특약 정리! (feat. 전세 사기 예방, 내 보증금 안전하게 지키기) : 네이버 블로그 (naver.com)

전세 계약서 작성 시 반드시 넣어야 할 특약 정리! (feat. 전세 사기 예방, 내 보증금 안전하게 지

 

 

연일 보도되는 깡통 전세, 빌라왕, 전세 사기 관련 뉴스에 많은 분들이 위험한 전세 대신, 보다 안전한 월세를 선호한다고 합니다.

 

그럼에도 불구하고 전세의 많은 장점과 청년, 신혼부부 등을 대상으로 하는 금리가 저렴한 전세 자금 대출 상품을 이용하고자 전세를 찾는 분들도 있습니다.

 

이번 포스팅에서는 전세 계약서 작성 시, 기재하면 임차인에게 유리한 대표적인 특약 몇 가지를 정리해보겠습니다.

계약서 작성 시 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

1. 새로운 권리 설정 금지

임대인은 잔금을 지급받은 때로부터 00 일이 경과할때까지 임대차 목적물을 제 3자에게 매도하거나 근저당권, 전세권 등 새로운 권리를 설정할 수 없으며, 이를 어길 시 일체의 손해를 배상하기로 한다.

- 전세계약서 작성 시 반드시 기재해야 하는 중요한 특약 중 하나이며, 임대인들도 대부분 거부감을 보이지 않는 특약입니다.

- 마음에 드는 집이 있으면, 계약서를 작성하기 전에 등기부 등본을 통해 압류, 가압류, 가처분, 전세권, 저당권 등 먼저 설정된 선순위 권리를 파악하여 나의 전세 보증금을 안전하게 반환받을수 있는지 여부를 파악합니다.

- 그런데 임차인이 잔금을 지급하고 전입신고와 확정일자를 부여받기도 전에, 임대인이 새로운 권리를 발생시키면, 등기부 상 임차인의 순위에 변동이 생길 수 있기 때문에 반드시 이를 금지하는 특약을 기재해야 합니다.

- 임차인은 특약에 작성되는 기한 안에 반드시 전입신고와 확정일자를 갖추어, 우선변제권을 확보하는 것이 좋겠습니다.

 

2. 미납 조세 상환

임대인은 임차인이 미납 세금 내역을 확인할 수 있도록, 필요한 경우 적극 협조한다. 만일 미납 세금이 있는 경우 잔금일 이전까지 전액 상환하기로 하며, 이를 어길시 계약은 무효로 하고 계약금은 전액 즉시 반환한다.

- 임대인에게 국세, 지방세 등 세금 체납이 없어야 합니다. 임대인에게 이런 체납액이 남아 있는 상태로 해당 목적물이 경매에 넘어가게 되면, 다른 채권보다 우선하여 변제되는데, 그렇게 되면 나의 보증금을 전액 반환받을 수 없는 경우가 발생할 수 있기 때문입니다.

- 종전에는 반드시 임대인의 동의가 있어야지만 미납 조세 열람이 가능햇지만, 현잰ㄴ 개선되어 임대차 계약일로부터 임차 개시일 이전에는 전국 세무서에서 임대인의 동의 없이도 임차인이 미납 조세 열람을 할 수 있게 됐습니다. 반드시 직접 확인하고, 미납 조세가 있는 경우 적절한 조치를 취해야 겠습니다.

 

3. 전세자금대출 관련

임대인은 임차인의 전세자금대출 실행에 적극 협조하기로 한다. 또한 임대인이나 임차 목적물의 하자로 인한 대출 거절 시, 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다.

- 사회 초년생이나 신혼부부 같은 경우에는 대부분 전세자금 대출을 이용하게 됩니다. 대출 실행을 위해서는 임대차 계약서가 필요하기 때문에 계약서 작성과 계약금 지급이 선행되어야 합니다.

- 그런데 임대인이나 임차 목적물에 하자가 있어 대출 승인이 되지 않는 경우가 종종 발생합니다. 이 경우 이미 지급한 계약금을 두고 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

- 때문에 전세 자금 대출을 이용하여 전세 계약을 하시는 분들은 대출 실행이 되지 않는다 하더라도 임대인에게 계약금을 반환받을수 있도록 위 특약을 꼭 기재하면 좋겠습니다.

 

4. 선순위 채권 말소 조건부 전세 자금 대출의 경우

임차인과 임대인은 임차인이 은행에서 전세자금 대출을 받아 임대인에게 지급해야할 임차 보증금의 전부 또는 일부로 임차 목적물 등기사항전부증명서 을구 00번 채권최고액 000,000,000 원의 채무를 우선상환하고 근저당권을 말소하는 것에 동의한다. 

- 선순위 채권이 있는 목적물에 '선순위 채권 말소 조건' 으로 전세자금 대출을 하는 경우 위에 언급한 '전세자금대출 거절 시 계약금 반환' 특약 외에 추가로 기재해야 하는 특약입니다. 보통 대출을 진행하는 은행에서 안내를 해주는 대로 기재하면 됩니다.

선순위 채권이 있는 경우 이를 말소하기 위해 해당 은행의 지정 법무사가 임대인으로부터 해당 업무를 위임받아 진행해야 하므로 반드시 들어가야 하는 특약입니다.

 

5. 전세 보증 보험 관련

임대인은 임차인의 전세보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 거절시 계약은 무효로 한다. 이 경우 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다. 단, 임차인의 보증 보험 가입은 잔금 지급일 이후 00 개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다. 

- 요즘 들어 전세 사기 피해가 급증하다 보니 전세 보증 보험은 선택이 아닌 필수가 되고 잇습니다. 전세 자금 대출과 마찬가지로 보증보험도 임대인이나 임차 목적물에 하자가 있는 경우 가입이 거절될 수 있습니다.

- 이럴 경우를 대비하여 가능하면 위와 같은 특약을 기재하면 좋겠습니다. 단 임차인에게 무한정 기간을 주게 되면 임대인에게 불리하므로 1~2개월 내에 기간을 정하여 가입할 것을 조건으로 하면 되겠습니다.

 

6. 그 박의 특약

그 밖에 임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다. 라는 특약과 임대인은 임대차 계약 기간 중 매매계약을 체결하면 반드시 임차인에게 사전 고지한다. 라는 특약도 기재할 수 있겠습니다.

- 대부분 임차인에게 유리한 특약이기 때문에 특약 기재를 꺼려하며, 거부감을 내비치는 임대인들이 많이 있습니다. 임대인과 잘 협의하셔서 나에게 필요한 특약은 꼭 기재하여 계약서를 작성하시길 바랍니다.